Với dự án cần nhà nước hỗ trợ đất, nhà đầu tư cần nghĩ đến trước hết việc bảo đảm thực hiện dự án bằng ký quỹ hoặc bảo lãnh tín dụng. Nghị định 31/2020/NĐ-CP (“Nghị định 31”) tiếp tục ấn định khuôn khổ pháp lý cho việc này cùng một số điểm mới so với quy định cũ. Nhà đầu tư cần lưu ý những thay đổi đó để có lựa chọn phù hợp.

Bảo lãnh tín dụng

Luật Đầu tư 2020 lần đầu cho phép nhà đầu tư dùng bảo lãnh của tổ chức tín dụng, thay vì bỏ ngay tiền túi, để ký quỹ. Điều này đặc biệt hữu ích với dự án quy mô lớn mà mức bảo đảm lên đến hàng tỷ đồng hoặc kéo dài, tránh bỏ vốn nằm im trong ngân hàng.

Nghị định 31 dẫn chiếu khuôn khổ cho việc bảo lãnh trên đến pháp luật hiện hành có liên quan (dân sự, tín dụng, bảo lãnh ngân hàng). Tuy nhiên, riêng trường hợp hết hạn bảo lãnh mà nhà đầu tư không gia hạn và cơ quan nhà nước không yêu cầu chấm dứt, Nghị định 31 áp đặt nghĩa vụ của tổ chức tín dụng tiếp tục bảo lãnh. Quy định mới này giúp việc ký quỹ diễn ra liên tục để ràng buộc trách nhiệm của nhà đầu tư.

Mức bảo đảm và giảm tiền bảo đảm

Mức bảo đảm vẫn được tính trên vốn dự án (không gồm tiền sử dụng, thuê đất và chi phí xây dựng công trình bàn giao Nhà nước), cụ thể: (1) 3% đối với phần vốn đến 300 tỷ; (2) 2% đối với phần vốn trên 300 tỷ đến 1.000 tỷ; (3) 1% đối với phần vốn trên 1.000 tỷ. Dự phòng mọi trường hợp, Nghị định 31 làm rõ rằng nếu chưa xác định được chi phí trên thì xác định mức bảo đảm theo dự toán mà nhà đầu tư đề xuất.

Giảm tiền bảo đảm là quyền lợi mà nhà đầu tư không thể bỏ qua để hoạch toán và quản lý vốn dự án. Cụ thể, tùy theo ngành, nghề và địa bàn ưu đãi mà Nghị định 31 nêu rõ, nhà đầu tư vẫn có thể được giảm tiền bảo đảm từ 25% đến 50%. Tuy nhiên, đáng chú ý, pháp luật không còn khuyến khích, biệt đãi một loạt dự án về (1) khai thác khoáng sản, (2) sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt (trừ ô tô, tàu bay, du thuyền), (3) nhà ở thương mại, (4) trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế nên chúng sẽ không được hưởng cơ chế này nữa.

Phác họa rõ diện mạo thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án

Lần đầu tiên các điều khoản chủ yếu và bắt buộc của văn bản thỏa thuận giữa nhà đầu tư và cơ quan nhà nước về ký quỹ được chỉ rõ, cụ thể: (1) thông tin dự án; (2) biện pháp bảo đảm (ký quỹ hoặc bảo lãnh); (3) số tiền bảo đảm; (4) thời điểm, thời hạn bảo đảm; (5) điều kiện hoàn trả, điều chỉnh, chấm dứt bảo đảm; (6) biện pháp xử lý nộp tiền bảo đảm vào ngân sách; (7) quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm khác của các bên; (8) thỏa thuận khác phù hợp pháp luật.

Trong đó, Nghị định 31 quy định chỉ nộp tiền bảo đảm vào ngân sách khi (1) dự án chậm tiến độ mà không được điều chỉnh hoặc (2) bị chấm dứt hoạt động. So với quy định cũ (tiền ký quỹ sẽ nộp vào ngân sách trừ ngoại lệ), thay đổi này giảm tối đa khả năng nhà đầu tư bị xử lý tiền ký quỹ, bảo đảm tốt hơn lợi ích chính đáng của họ.